Rapora göre yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki değişim olumsuz seyretmeye devam etti. Buna göre Mart 2025 verilerine göre yıllık reel fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul'da -9,2, Ankara'da -3,0, İzmir'de ise -5,2 seviyelerde gerçekleşti. Cari Fiyatlardaki artış kaybı de devam etti. Şubat 2025'e göre 0,1 puanlık artışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyatları %25,9 oranında arttı. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul ve Ankara'da azaldı; İzmir'de ise yükseldi. Konut talep rejimi Mart 2025'te %2,8 azalarak düşüş gösterdi.
Yıllık bazda reel kira değişimi ise ülke genelinde %0,5 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Mart ayında düşerek %38,8 seviyesinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.
Kiralık konut talep düzenlenmesi, Şubat ayına göre %5,2 artışını sürdürdü; Ancak geçen yılın aynı ayına göre %11,3 daha düşük seviyede kaldı.
Reel konut fiyat endeksinde paralel seyir devam ediyor.
2020 Mayıs'tan bu yana sürekli artan ülke genelinde reel büyüme tablosunun 2023 Temmuz'dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık'ta ise finansal tablolarda bir artış yaşandı. 2025'in ilk iki yerinde ise bu sınırın arttığının devam ettiği ve yeniden düşüşe geçtiği görüldü (Şekil 1). Mart 2025'te ise reel konut fiyat tablosu paralel seyir ile 157,4 bölüme ulaştı.
Şekil 1: Türkiye geneli reel bütçe bütçesi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com , Betam
Üç büyükşehirde reel satılık konutendeksinde artış
Ülke çapında olduğu gibi üç büyükşehirde yaklaşık bir yıldır devam eden reel fiyat düşüşü, 2024'ün son zamanında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Şubat ayındaki konut reel olarak satılan fiyat endeksine paralel olarak seyretti. (Şekil 2). Şubat'tan Mart'a, reel konut fiyat endeksinde İstanbul'da 0,3 puan, Ankara'da 0,9 puan, İzmir'de ise 1,2 puanlık bir artış kaydedildi. Mart ayının reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul'da 153,7, Ankara'da 187,5, İzmir'deise 168,6 olarak gerçekleşti.
Şekil 2: Üç büyükşehirde makara satış fiyatları (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com , Betam
Makara Fiyatlarında yıllık değişim negatifte devam ediyor
Büyük depremin bilgileri Şubat 2023'te geçici olarak artan yıllık reel fiyat artışı, Mart 2023'ten itibaren yeniden azalmaya başlamıştı. 2024'ün yükselişinden itibaren reel fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Mart 2025'te yıllık fiyat değişim oranı, Şubat 2025'e kıyasla 0,7 puan artarak yüzde -8,9 yükseldi ancak negatif bölgede kalmaya devam etti (Şekil 3). Bununla birlikte, reel fiyatların yıllık düşüşün Haziran 2024'ten itibaren ivme kaybettiğine dikkat çekildi.
Şekil 3: Türkiye genelinde satılan konutreel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com , Betam
Yıllık reel fiyat artışında gerilemede üç büyükşehirde görülüyor
Ülke genelinde olduğu gibi, üç büyükşehirdeki reel satış fiyatlarındaki yıllık artışlar aynı hızda hızla azaldı (Şekil 4). En sonbahar düşüşü İstanbul'da gerçekleşti. Temmuz 2022'de yüzde 89,8 ile zirveye ulaşan yıllık reel fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024'te yüzde -23,8'e düştü ve Mart 2025 itibarıyla yüzde -9,2 oranında gerçekleşti. İzmir'de yıllık reel fiyat artışları Temmuz 2023'ten itibaren düşüşünü sürdürerek Mart 2025'te yüzde -5,2 olarak kaydedildi.
Ankara'da yıllık reel fiyatlar, İstanbul ve İzmir'e kıyasla biraz farklı bir seyir izlendi. 6 Şubat depreminin de erimesi Nisan 2023'e kadar yükselmeye devam eden reel fiyatlar, Temmuz 2023'ten itibaren hızlı bir şekilde düşmeye başladı. Mart 2025'te Ankara'da yıllık reel fiyat değişimi yüzde -3,0 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki reel fiyat dağılımı açısından mevcut da mevcut görülüyordu.
Şekil 4: Üç büyükşehirde satılık konutreel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com , Betam
Cari Fiyatlarındaki artış
Cari Fiyatlarda yıllık artış oranlarında 2023'ün dağılımından itibaren belirgin bir yavaşlama döngüsü (Şekil 5) bulunmaktadır. Yıllık konut fiyat değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun dağılımının artmaya devam etmesi, artış temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke genelinde bir konutun cari yıllık ortalama yıllık artış oranı Mart 2025 itibarıyla yüzde 25,9 olarak kaydedildi.
Cari fiyatlarının yıllık artışları, üç büyükşehir için Mart 2025'te artmaya devam etti. İstanbul'da zirve Temmuz 2022'de yüzde 240,9 ile görülmüş ve ardından düşüşe geçmişti; Mart 2025'te yıllık fiyat artışı yüzde 25,4 olarak gerçekleşti. Ankara ve İzmir'de zirve Eylül 2022'de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile yaşandı. Mart 2025'te bu iki şehirdeki yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 33,9 ve yüzde 31,0'a ulaştı.
Zirve seviyelerinden uzaklaşmış olsa da, ülke genelinde hem üç büyükşehirde yaklaşık iki yılda devam eden düşüş kaybı Ekim 2024'te kırılmış ve yıllık cari fiyat değişimleri yukarı yönlü bir seyir seyretmeye başladı. Ocak'tan Şubat'a yıllık cari fiyat artışlarında ülke genelinde 2,7 puan, İstanbul'da 2,6 puan, Ankara'da 2,9 puan ve İzmir'de 3,2 puanlık bir artış kaydedildi.
Şekil 5: Türkiye ve üç büyükşehirde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Konut arzında artış
Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde artış görüldü. Geçen yıla göre, satılan konut arzı ülke genelinde %4,6, İstanbul'da %3,9, Ankara'da %3,7 ve İzmir'de %6,3 sıralamasında yer aldı. (Şekil 6)
Şekil 6: Türkiye ve üç büyükşehirde satılık ilan sayısı (adet)
Satılık konutların kapatılan ilan yaşı İstanbul ve Ankara'da uzarken İzmir'de kısaldı
Kapatılan ilan yaşı Mart 2025'te, Şubat 2025'e kıyasla genel olarak 1,6 gün, İstanbul'da 0,9 gün ve Ankara'da 2,7 gün uzarken, İzmir'de ise 0,5 gün kısaldı (Şekil 7). Son olarak açıklanan kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 56,0 gün, İstanbul'da 56,7 gün, Ankara'da 39,9 gün ve İzmir'de 69,0 gün olarak gözlemlendi.
Şekil 7: Türkiye genelinde ve üç büyükşehirdeki satılık konut kapatılan ilan yaşı (Gün)
konut fışkırtmaları
Şubat 2023'te meydana gelen depremin ardından düşüşe geçen konut beyanı, Kasım 2023'te 88,7'ye kadar geriledi. Aralık 2023'ten itibaren yukarıya dönük endekste, Kasım 2024'te yeniden düşüş yaşandı. Bu Mart 2025'te de ileri sürüldü. Endeks, Şubat'tan Mart ayına yüzde 2,8'lik bir düşüşle 140,7'lik indi. Geçen yılın Mart ayına kıyasla endeks yüzde 25,2 daha yüksek düzeyde gerçekleşti. (Şekil 8)
Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Reel kirada yıllık değişim pozitif alanda devam ediyor
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış reel kiralardaki yıllık değişim oranları uzun süreli azalmanın sağlanmasıydı. Hız reel kiranın yıllık değişim oranı, Şubat 2023'te yüzde 86,6 ile zirveden sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 itibarıyla negatif seviyeye inen yıllık reel kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olarak kaydedildi. Mayıs'tan sonra reel kiralardaki düşüş hızı azaldı ve bu durum Ağustos'tan itibaren daha belirgin hale geldi. Şubat ve Mart aylarında kiralık konutreel fiyatları yıllık bazda aynı kaldı. (Şekil 9)
Şekil 9: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kiralık konut talep göstergesi, geçen yıl Ağustos ile Kasım ayları arasında düşüş yaşadıktan sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artışa girdi. Mayıs ayından itibaren belirgin bir artış gösteren konut beyanı, Ağustos ve Kasım ayları arasında sert bir düşüş yaşandı. Aralık ayındaki artışa geçen kiralık konut talebinde bulunulurken, Mart 2025'te bir önceki aya kıyasla yüzde 5,2 artarak 160,5 yükseldi. Ancak geçen yıl Mart ayına kıyasla talep yüzde 11,3 daha düşük seviyede gerçekleşti. (Şekil 11)
Şekil 11: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile düzenlenen kira takvimi ile TÜİK'in açıkladığı TÜFE kira takviminin programlama yöntemlerinin farklı olup olmadığının belirtilmesi gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artış kaydedilmiyor. Ancak ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleştiği ve gerçekleştiği ve hangi fiyat bilgisinin kaydedildiği bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira hesabı hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan TÜİK'in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyat endeksi ise “aynı evde oturmaya devam edenlerin yaşadığı” fiyat artışını gösteriyor.Aksoy Grubu bünyesinde 2000 yılında kurulan sahibinden.com , teknolojiyle geliştirilmiş gelişmiş ürün ve hizmetlerle Türkiye'nin lider teknoloji kardeşlerinden biri olmaya devam ediyor. Ağustos 2024 itibarıyla ayda 64,4 milyon kullanıcısı 548,5 milyon kez ziyaret ederek, 15,4 milyar sayfa görüntülediği sahibinden.com ; yaklaşık 1.000 çalışan, 8 milyondan fazla aktif ilan ve yüzbinlerce ürün çeşidiyle Türkiye'nin en büyük elektronik ticaret ve ilan platformlarından birinin olma özelliğini taşıyor.
