Ev alma sürecinde en sık yazılan sorulardan biri, o konutun kira getirisiyle kendini ne kadar sürede amortisman çıkışı oluyor. Gayrimenkul yatırımında bu sorunun çözümü, "amortisman süresi" ile verilmektedir. Amortisman süresi; Bir konutun, kira getirisiyle kendi satış bedelini karşılaması için gereken ortalama yılı ifade ediyor. Türkiye'de bu gösterge, pandeminin ardından gayrimenkul satış fiyatlarında yaşanan astronomik yükselişlerin ardından 2022 yılı sonunda 18 yıla kadar yükselmişti. Son iki yılda ise bu trend geri döndü. Yapay zeka ve veri analiziyle gayrimenkul değerleme hizmeti sunan Endeksa'nın sistemlerine göre Türkiye'de amortisman süresi 13 yıla kadar geriledi. Bu rakam, son 8 yıllık olan 14 yılın da altında.
En kısa sürede kendini ödeyenler: Ankara, Karaman, Muş
Endeksa'nın yaptığı analize göre, yatırımın geri dönüş gidişatı en kısa olduğu için 11 yıl ile Ankara, Karaman, Kars, Muş ve Hakkâri oldu. Bu illeri 12 yıllık süreli Kilis, Kırıkkale, Nevşehir, Bilecik ve Edirne izliyor.
Buna rağmen amortisman süresi en uzun illerde ise özellikle tatil beldeleriyle tercih nedeni olan Muğla ve Aydın'ın ilk iki sırayı almasına dikkat çekiyor. Muğla'da amortisman süresi 20 yıl, Aydın'da 18 yıl olark hesaplandı. Balıkesir, Kastamonu ve Trabzon'da 17 yıl; Isparta, Antalya, Elazığ, Rize ve Çorum'da ise 16 yıl olarak ölçüm yapıldı.
Kaş'ta bir konutun kendini amorti etmesi 34 yıl sürüyor
İlçeler düzeyinde ise fark daha da dikkat çekici. En kısa amortisman süresi 10 yıl ile Doğubeyazıt (Ağrı) görülürken, Kırkağaç (Manisa), Reyhanlı (Hatay), Siverek (Şanlıurfa), Uzunköprü (Edirne), Eyyübiye (Şanlıurfa), Beypazarı (Ankara), Merkez (Muş), Yahşihan (Kırıkkale) ve Akdeniz (Mersin) 11 yıllık amortisman süresiyle ortaya çıkıyor.
Öte yandan özellikle sahil bölgelerinde yer alan bazı ilçelerde amortisman prosedürleri 30 yılı aşmış durumda. Kaş (Antalya) 34 yıl ile en uzun sürede geri dönüş sağlayan ilçe, onu Beykoz (İstanbul, 31 yıl), Çeşme (İzmir, 27 yıl), Köyceğiz (Muğla, 25 yıl), Hassa (Hatay, 23 yıl), Beşiktaş (İstanbul, 23 yıl), Sarıyer (İstanbul, 23 yıl), Kandıra (Kocaeli, 22 yıl) ve Ayvacık (Çanakkale, 22 yıl) gibi ilçeler takip ediyor.
'Yüksek faizler satış fiyatlarını bastı, amortisman prosedürleri kısaldı'
Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt , amortisman sürelerindeki bu çöküşü, gayrimenkulde yaşanan önemli canlılık değişimlerinin işareti olarak değerlendirdi. Öğüt, şu sözlerini kullandı:
"Amortisman süresindeki harcamanın en büyük nedeni, kira gelirlerinin konut fiyatlarına kıyasla daha hızlı büyüme. Son 2 yılda yüksek faiz oranları konut kredisi kullanımı önemli ölçüde azaldı; bu durum hem satış hem de fiyat artışı kesintisi. Hatta enflasyon oranı dağılımında, konut fiyatlarının reel olarak düşüşü görülüyor. Endeksa'nın güncel tüketimi nedeniyle satış fiyatları son bir sıcaklık olarak nominal olarak %26 artarken, enflasyon reel bazda %8."
Öğüt, kira geliri hareketliliğinin de amortisman sürelerini bir diğer önemli olduğunu belirtti: "Temmuz 2024 itibarıyla %25'lik zorunlu kira fiyatlarının, ev sahiplerinin piyasa koşullarında daha uygun kiraları seçme imkanları tanındı. Bu gelişti, kira fiyatlarının daha serbest bir şekilde artan zemin. Endeksa göre kiralar son bir nominal olarak %34 oldu. Ancak bu reel bazda %2'lik bir düşüş geliyor."
